一个月前，平安寿险委托19亿港元资金认购了旭辉控股集团（00884.hk）股份，成为这家房地产商的第二大股东。
但这还不是平安保险与旭辉控股捆绑合作的全部。同一时间，平安保险旗下的地产业务平台“平安不动产”承诺向旭辉控股投资约100亿元人民币作为项目层面战略性投资，对双方都认可的潜在房地产项目开发经营，共同开发、获益。
深圳一位商业银行人士向《中国经营报》记者提供了一份平安不动产与多家境内大型房地产公司合作情况的表单，平安不动产以“债权+股权”形式投资了这些地产商参与的房地产开发项目，其与龙湖地产的合作规模达到了107亿元，与招商地产的合作规模为98亿元，与金地集团则合作了最多数量的开发项目。
一些服务机构的业务部门将平安不动产归类为金融机构，而非房地产企业，原因是平安不动产作为平安保险的核心子公司承担集团房地产投资、管理和运营的渠道和载体，但对外合作主要是为其他地产商及房地产项目融资。
平安不动产2016年业绩报告显示，该公司投资长期股权、资管计划、
信托产品
和委托贷款等金融工具获取的
投资收益
超过了公司业务收入。
两大板块、九项业务
到2016年底，平安不动产实际上已经是一家管理资产规模达到2225亿元人民币的地产业务平台，平安保险将其定位为“集团保险资金投资不动产的主渠道”以及“第三方不动产投资资金管理者”，因此资产管理和不动产投资是平安不动产的两大主要业务板块。
其中，资产管理业务主要是接受平安集团子公司和外部第三方的委托提供不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问以及基金管理业务；不动产投资业务则是公司利用自有资金进行不动产投资，主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资以及海外投资五项业务。
平安保险及其子公司委托平安不动产进行土地和成熟物业项目收购，平安不动产以此获取投资顾问费用，2016年公司14.5亿元业务收入里，投资顾问费收入占比26.44%；同时，平安保险大部分成熟商业写字楼的运营管理，也委托给平安不动产，其从中获取资产管理费收入，去年这项收入占比为8%。
平安不动产在2016年为平安保险运营管理了上海平安大厦、上海中国平安金融大厦、北京平安国际金融中心、深圳城市广场等32处商业物业项目，这些资产属于平安寿险、平安产险、平安信托等关联方。
这家公司还可以为平安保险及其他第三方提供工程管理服务，其对在建不动产提供工程规划、建造、施工及装修改造等服务，从中获取工程管理费收入。平安不动产相继为上海绿地国际广场和深圳城市广场等大型商业项目提供了工程管理服务，目前公司名下最大的在管工程项目是深圳平安金融中心。
除了委托管理平安保险及其子公司的商业项目，平安不动产也利用自有资金投资开发写字楼项目，今年公司在杭州、北京、深圳等8个城市投资开发了11个写字楼项目，公司计划总投资多达124亿元，累计已实现投资47亿元。
平安不动产进一步承租了北京中国平安金融中心、深圳平安金融中心写字楼项目以及上海静安8号酒店公寓等，对外转租和提供物业管理服务，收取租金及物业管理费。2016年平安不动产承租商业物业对外转租的租金收入占比36.5%，这项收入是平安不动产当年收入占比最高的业务。
工业物流和养生养老业务上，平安不动产仍在投入期。今年，平安不动产在建工业物流项目8个，主要集中在杭州、青岛、成都、天津等城市，计划投资总额接近31亿元，截至今年一季末完成了约17亿元投资；平安不动产在建的养生养老项目为计划总投资19亿元的浙江桐乡养老养生度假项目，目前已经完成投资额9.35亿元。
平安不动产设立私募基金投资其他房地产项目，到今年一季度末，平安不动产管理了12支房地产投资基金，合计管理基金总规模134亿元，管理费率介于筹资规模的1%~1.5%。比如其管理的磐石1号私募投资基金设立初始总投资规模超过76亿元，主要投资平安不动产及其指定方持有管理的商住类项目的债权或股权。
除了利用房地产基金入股项目公司投资住宅开发项目，平安不动产还通过资管计划、信托产品及委托贷款投资住宅项目。2016年底公司通过这类方式投资住宅开发项目的金额合计也超过了100亿元，收益率介于3%~11%，期限大部分集中在1年以内，投资标的包括深圳平嘉、深圳联新等平安不动产子公司及关联方，这些企业在北京、上海等地获取了大量土地开发项目。
平安保险作为投资退出渠道
作为平安保险不动产管理和投资的主要载体，平安不动产在资金、投资运营及风险管理方面获得了集团的投入与支持。
目前平安不动产股权结构里，平安寿险、平安财险、深圳平科信息咨询和深圳平安创新资本分别持股49.5%、35%、8%和7.5%。深圳平科信息咨询的股东方是平安国际融资租赁和平安保险，深圳平安创新资本的控股股东是平安信托，均是平安保险的核心子公司。
平安不动产最近一次增资是2016年4月份，公司注册资本由100亿元增至200亿元，增资部分由平安寿险和平安财险分别出资50亿元。平安不动产从集团筹集到的100亿元资本金当中超过40亿元用于基金投资业务，逾20亿元用于归还前期公司外部借款，另外逾20亿元则用于新增境内外工业物流和商业物业项目投资。
前述平安不动产人士介绍，公司主营业务之一是向集团提供不动产投资及资产管理服务，此外，平安保险也成为平安不动产大量投资项目的退出渠道，不少项目开发、建设、运营成熟后，由平安保险资金收购实现退出，并继续委托平安不动产管理运营。
比如平安不动产的商业地产投资，公司通过自有资金投资开发写字楼项目，在项目建设的中后期由平安集团的保险资金或第三方机构受让项目，公司完成退出，取得投资收益，同时公司受托继续对已经转让产权的写字楼项目进行运营管理。
工业物流业务发展上，平安不动产通过自主开发、第三方合作或整体买入的方式投资工业物流项目，如果选择与第三方合作投资，则公司向合作方转让一定的股份，交由合作方共同进行开发。项目建成后，公司将股份进行回购，对项目进行运营培育，项目运营较为成熟后，以合理的溢价转让给平安集团保险资金。对于转让的项目，平安集团保险资金会委托公司进行项目的运营管理，公司收取物业管理费用。
养生养老项目投资也不例外。前期平安不动产设立项目公司及发放委托贷款投资养生养老项目，之后将项目转让予集团保险资金或其他机构投资者。目前计划总投资19亿元的浙江桐乡养老养生度假项目，部分完工项目平安不动产已经实现转让退出。
但平安不动产相关人士接受记者采访时则表示，平安不动产在商业、工业物流地产投资项目上会直接使用平安保险资金配置资产，综合考量项目收益情况、风险指标等因素后长期持有，为平安保险资金获取长期稳定的投资回报。
另据介绍，出身险资背景，平安不动产在风险管理方面构建了风险准备金、类监管资本和经济资本为一体的风险管控体系。比如结合资产管理和不动产投资业务，平安不动产将资产分为不动产类和固定收益类，公司基于损失率将不动产分为正常、关注和不良，且对不良类逐笔计提风险准备金，又基于交易对手违约率将固定收益资产分为正常、关注和不良，且对正常和关注类资产按一定比例计提风险准备金，对不良资产逐笔计提风险准备金。
类监管资本风险管理方式上，平安不动产通过压力测试和设定资本充足率指标管理信用风险和市场风险，经济资本风险管理上则通过经济资本、夏普比率和rorac（风险调整资本收益）指标对资产进行整体的监测和管理。
每年平安保险会对平安不动产设置kpi（关键绩效指标）考核指标，关注公司房地产投资的规模、利润、工程进度和资产管理等方面情况。以2016年平安保险对平安不动产设置的核心指标考核体系为例，其考核公司新增投资规模，主要包括工业物流及自建项目等投资规模；系统内保险资金投资绩效综合评分一项主要考核平安不动产为平安寿险管理物业的回报率；深圳ifc综合评分考核的是深圳平安金融中心的工程进展；此外，还会考核平安不动产当期的合并口径利润。
2016年投资活动现金流入达847亿元
据上海一家房地产私募机构向《中国经营报》记者提供的平安不动产2016年业绩报告，当期公司资产管理和不动产投资两大主营业务的合计营收为14.5亿元，但实现投资收益16.8亿元，超过了业务收入。
对应平安不动产2016年经营活动现金流入26亿元，经营活动现金流出23亿元，经营活动产生现金流量净额为净流入3亿元。
但是，当期平安不动产投资活动现金流入高达847亿元，主要是收回投资收到的现金，投资活动现金流出1051亿元，主要是投资支付的现金，投资活动使用的现金流量净额为净流出204亿元。
平安不动产2016年合计16.8亿元投资收益构成里，其中以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产实现投资收益接近2.5亿元，可供出售金融资产实现投资收益1.5亿元，长期股权投资收益5.4亿元，应收款项类投资收益7.4亿元。
据记者了解，平安不动产对外发放的委托贷款主要体现在公司财务报表中的应收款项类投资科目，投资房地产项目的资管计划体现在应收款项类投资和可供出售金融资产，信托产品体现在可供出售金融资产。
资管计划、信托产品和委托贷款是平安不动产投资住宅房地产项目重要方式之一。2016年期末，平安不动产以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产规模为96亿元，应收款项类投资约135亿元，可供出售金融资产不到1亿元。
记者进一步了解到，平安不动产资产负债表内96亿元以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产里，其中5亿元为购买地产商、物流开发商及金融控股公司的可转换债券，14亿元和57亿元分别用于购买平安银行的理财产品和基金产品，主要是货币基金产品，另外20亿元投向了其他房地产商的信托计划。
135亿元应收款项类投资则全部为平安不动产的债权性投资（委托贷款），均是1年内到期，大部分投向了关联方在境内的房地产项目，包括深圳、重庆、昆明等城市。
平安不动产2016年末0.9亿元的可供出售金融资产主要是对非上市公司的股权投资，投向包括住宅地产、金融投资公司。此外，还有少量基金和资管计划。
记者根据平安不动产的房地产投资项目统计，截至今年，平安不动产应收款项类投资项目56个，主要通过计提投资项目的利息收入，实现投资收益7.3亿元；长期股权投资项目31个，实现投资收益5.4亿元。
前述平安不动产人士向记者解释，公司在资产管理和不动产投资两大板块都有基金业务，管理的这些基金主要投向房地产开发项目。与此同时，资管计划、信托产品、股权投资和委托贷款也是投资房地产开发项目的重要工具，实现了大量的利息收入和投资收益。
“这反映了平安不动产在房地产投资领域侧重财务投资的特点。我们帮助集团投资、运营和管理房地产项目，同时拥有金融牌照管理房地产基金。在项目层面，我们选择直接投资信托、资管、基金等工具获取收益。”他说。